Zakup mieszkania w Hiszpanii przez małżeństwo

Gdy polskie małżeństwo ze wspólnością majątkową kupuje mieszkanie w Hiszpanii, hiszpański rejestr wpisuje je na oboje małżonków „z zastrzeżeniem ich ustroju majątkowego”, bez podziału na udziały. Przy późniejszej sprzedaży notariusz zwykle wymaga zgody obojga, dlatego warto od początku wiedzieć, jak zapisać zakup.

Czy oboje małżonkowie muszą być w akcie notarialnym?

Przy wspólności majątkowej mieszkanie kupione za wspólne pieniądze wchodzi do majątku wspólnego. Dlatego najprościej, gdy w akcie występujecie oboje. Jeśli jedno z Was nie może przyjechać na podpis, może działać przez pełnomocnika.

Macie trzy możliwości:

Radzimy przyjechać raz osobiście i obejrzeć nieruchomość, bo zdjęcia nie oddają miejsca. Przy tej wizycie można też podpisać pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, a resztę formalności załatwić już bez kolejnych przyjazdów. Prawnie możliwe jest również pełnomocnictwo sporządzone w Polsce z apostille, ale to nie jest droga, którą polecamy. Więcej piszemy we wpisie o zakupie nieruchomości w Hiszpanii na odległość.

Jak hiszpański rejestr wpisuje polskie małżeństwo?

Zgodnie z art. 92 hiszpańskiego rozporządzenia hipotecznego (Reglamento Hipotecario) mieszkanie kupione przez małżonków, których ustrój majątkowy podlega prawu obcemu, wpisuje się na ich rzecz „z zastrzeżeniem ich ustroju majątkowego”. Jeśli ustrój jest znany, wpis go wskazuje. Przy zakupie nie musicie go udowadniać. Zwykle wykazuje się go dopiero przy sprzedaży albo obciążeniu mieszkania, na przykład hipoteką.

Co to oznacza w praktyce:

• w rejestrze nie ma udziałów 50/50, jest tylko zapis o ustroju małżeńskim,
• najpóźniej przy sprzedaży albo obciążeniu mieszkania trzeba ustalić prawo właściwe dla Waszego małżeństwa, bo nikt nie może go przyjąć na domysł,
• przy sprzedaży trzeba wykazać, że jeden małżonek może działać sam, albo uzyskać zgodę obojga.

W praktyce zgoda obojga przy sprzedaży pozwala uniknąć udowadniania treści polskiego prawa przed hiszpańskim notariuszem.

Które prawo stosuje się do majątku małżonków: czy data ślubu ma znaczenie?

Tak. Do małżeństw zawartych od 29 stycznia 2019 roku hiszpański notariusz stosuje unijne rozporządzenie 2016/1103 o ustrojach majątkowych małżeńskich, a do wcześniejszych art. 9 ust. 2 hiszpańskiego kodeksu cywilnego. Jeśli oboje jesteście Polakami i po ślubie mieszkaliście w Polsce, obie drogi zwykle prowadzą do prawa polskiego.

Polska nie uczestniczy w rozporządzeniu 2016/1103. Stosuje je 18 państw UE, w tym Hiszpania. Hiszpański notariusz i tak z niego korzysta, bo rozporządzenie działa uniwersalnie, także wobec obywateli państw spoza tej grupy. Małżonkowie mogą też wybrać prawo właściwe w umowie.

Co oznacza dwoje właścicieli dla podatku nierezydenta?

Każde z Was, jeśli występuje w akcie, potrzebuje własnego numeru NIE i ma własne obowiązki podatkowe w Hiszpanii. NIE, numer identyfikacyjny cudzoziemca, pomagają wyrobić współpracujący prawnicy.

Dwoje właścicieli to dwie deklaracje podatku nierezydenta co roku: każde z Was rozlicza swoją połowę. Gdy mieszkanie nie jest wynajmowane, podatek liczy się od części wartości katastralnej. Za 2026 rok jest to 1,1% tej wartości, jeśli gmina przeszła ogólną aktualizację wartości katastralnych, która weszła w życie od 1 stycznia 2012 roku, a w pozostałych przypadkach 2%. Od tej kwoty mieszkaniec innego kraju UE płaci 19% podatku.

Przy wartości katastralnej 80 000 € daje to po 83,60 € na osobę przy stawce 1,1% albo po 152 € przy stawce 2%. Od 1 stycznia 2027 roku zasady się zmieniają: według Real Decreto-ley 29/2026 stawka 1,1% obejmie każdego, czyja suma wartości katastralnych nie przekracza 100 000 €, bez względu na datę aktualizacji w gminie. Powyżej tej kwoty stawka rośnie. Rozliczenie krok po kroku opisuje wpis o Modelo 210.

Jak kupić mieszkanie przy rozdzielności majątkowej?

Przy rozdzielności majątkowej (intercyzie) możecie kupić mieszkanie w udziałach, na przykład po 50%, albo jedno z Was może kupić je samo. W akcie wpisuje się wtedy konkretne udziały, a notariuszowi trzeba pokazać umowę majątkową.

Dokumenty dla notariusza:

1. Umowa majątkowa (intercyza) albo wyrok o rozdzielności.
2. Tłumaczenie przysięgłe na hiszpański, a dla polskiego dokumentu notarialnego zwykle także apostille.
3. Odpis aktu małżeństwa.
4. NIE każdego kupującego.

Zakup w udziałach ułatwia późniejszą sprzedaż udziału i rozliczenia spadkowe, bo udziały są wpisane w rejestrze. Partnerzy bez ślubu, jeśli kupują razem, zawsze kupują w udziałach.

Co wspólność majątkowa zmienia przy sprzedaży i spadku?

Przy sprzedaży mieszkania wpisanego „z zastrzeżeniem ustroju” notariusz wymaga zgody obojga małżonków albo dowodu, że jedno z nich może działać samo. Przy śmierci jednego z małżonków najpierw dzieli się majątek wspólny, a dopiero udział zmarłego przechodzi na spadkobierców.

Skutki dla rodziny:

• sprzedaż zwykle wymaga udziału obojga, osobiście albo przez pełnomocnika,
• spadek obejmuje udział zmarłego w majątku wspólnym,
• hiszpański podatek od spadku zależy od regionu i stopnia pokrewieństwa.

Podatek od spadku opisuje wpis o dziedziczeniu nieruchomości w Hiszpanii, a kredyt dla małżeństwa poradnik o kredycie hipotecznym dla obcokrajowców.

Najczęstsze pytania

Czy jeden małżonek może kupić mieszkanie sam? Tak, ale przy wspólności majątkowej mieszkanie kupione za wspólne pieniądze i tak wchodzi do majątku wspólnego. Zakup tylko do majątku jednego małżonka wymaga intercyzy albo pieniędzy z majątku osobistego. Tę decyzję omów z prawnikiem przed aktem.

Czy partnerzy bez ślubu mogą kupić mieszkanie razem? Tak, w udziałach wpisanych w akcie, na przykład 50/50. Każde z Was składa wtedy własną deklarację podatkową w Hiszpanii.

Co z mieszkaniem w Hiszpanii przy rozwodzie? Podział majątku przeprowadza sąd albo umowa małżonków. Jej skutki wpisuje się potem do hiszpańskiego rejestru.

Czy dziecko może być współwłaścicielem? Tak, w udziale wpisanym w akcie. Gdy dziecko jest niepełnoletnie, w jego imieniu działają rodzice jako przedstawiciele.

Czy oboje musimy być u notariusza w dniu aktu? Nie. Jedno z Was może podpisać akt także w imieniu drugiego, na podstawie pełnomocnictwa. Najprościej podpisać je u hiszpańskiego notariusza przy pierwszym przyjeździe na oglądanie. Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami, którzy pomagają przygotować dokumenty do aktu.

Kupujecie mieszkanie we dwoje?

Zacznij od aplikacji. Ustawisz w niej cenę i miasto, a przy każdej ofercie zobaczysz, co jest w okolicy i ile kosztuje zakup razem z podatkiem. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.

Wejdź na app.tripinvest-es.com

Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Pomożemy Wam ułożyć zakup krok po kroku, a przez cały proces przeprowadzimy Was po polsku. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.

Źródła

1. BOE, Reglamento Hipotecario (Decreto z 14.02.1947), tekst skonsolidowany, art. 92: boe.es (źródło oficjalne)
2. EUR-Lex, Rozporządzenie Rady (UE) 2016/1103 w sprawie ustrojów majątkowych małżeńskich: eur-lex.europa.eu (źródło oficjalne)
3. Europejski portal e-Sprawiedliwość, ustroje majątkowe małżeńskie, państwa uczestniczące: e-justice.europa.eu (źródło oficjalne)
4. BOE, Código Civil, tekst skonsolidowany, art. 9 ust. 2: boe.es (źródło oficjalne)
5. BOE, Ley 35/2006 del IRPF, art. 85 i dyspozycja dodatkowa 55 w brzmieniu z Real Decreto-ley 29/2026 (stawka 1,1% i 2% za 2026 rok): boe.es (źródło oficjalne)
6. BOE, Real Decreto Legislativo 5/2004, podatek dochodowy nierezydentów, art. 25 (stawka 19% dla mieszkańców UE): boe.es (źródło oficjalne)
7. BOE, Real Decreto-ley 29/2026 z 6.10.2026, art. 6 (dyspozycja dodatkowa 55 za 2026 rok i nowa skala art. 85 od 1.01.2027), konwalidowany przez Kongres (Resolución z 12.11.2026, BOE-A-2026-23755): boe.es (źródło oficjalne)
8. Zdjęcie główne: Diego Delso, „Villajoyosa, España, 2014-07-03, DD 35”, licencja CC BY-SA 4.0: commons.wikimedia.org

Zespół Tripinvest ES