Dziedziczenie nieruchomości w Hiszpanii: podatek 2026

Dziedziczenie nieruchomości w Hiszpanii na Costa Blanca to w 2026 roku dla dzieci, małżonka i rodziców zwykle bardzo mały podatek. W Comunitat Valenciana każdy z nich odlicza od swojej części spadku 100 000 €, a od podatku za nadwyżkę dostaje ulgę 99%. Dorosłe dziecko, które dziedziczy udział wart 150 000 €, płaci około 50 € podatku od spadku. Do tego dochodzą notariusz, wpis do rejestru, podatek gminny plusvalía i pilnowanie terminu sześciu miesięcy.

Ile wynosi podatek od spadku w Walencji w 2026 roku?

Podatek od spadku (impuesto de sucesiones) jest w Hiszpanii państwowy, ale ulgi i stawki ustala region. Mieszkania na Costa Blanca leżą w prowincji Alicante, czyli w Comunitat Valenciana, więc liczą się przepisy walenckie. Ostatnio zmieniła je ustawa z 31 lipca 2026 roku, w wersji obowiązującej od 11 sierpnia 2026 roku.

Wszystko zależy od tego, kim jesteś dla zmarłego. Przepisy dzielą spadkobierców na cztery grupy:

Dwie rzeczy łatwo przeoczyć. Ulga 100 000 € przysługuje każdemu spadkobiercy osobno i odlicza się ją od jego części, a nie od wartości całego mieszkania. Zniżka 99% dotyczy z kolei podatku, który wyjdzie po odliczeniu ulgi. Osoby z orzeczoną niepełnosprawnością mają dodatkowo ulgę 120 000 € albo 240 000 €.

Ile zapłacisz w praktyce? Trzy przykłady

Policzyliśmy podatek według walenckiej skali dla osoby z grupy II, która ma własny majątek poniżej 390 657,87 €. Przy większym majątku spadkobiercy podatek przed zniżką rośnie o 5 do 20%.

Jeśli Twoja część nie przekracza 100 000 €, podatku od spadku nie ma wcale, ale deklarację i tak trzeba złożyć w terminie. Rodzeństwo nie korzysta z ulgi 100 000 €, a od podatku odlicza tylko 25%, więc zapłaci dużo więcej. Przy takim spadku policz podatek z prawnikiem przed podpisaniem czegokolwiek.

Jeszcze jedna uwaga. Jeśli kupiliście mieszkanie jako małżeństwo ze wspólnością majątkową, do spadku zwykle wchodzi tylko połowa należąca do zmarłego. Druga połowa już jest Twoja.

Od jakiej wartości liczy się podatek?

Od wartości referencyjnej z katastru (valor de referencia), a nie od wartości katastralnej z rachunku za IBI. To dwie różne liczby. Wartość referencyjną sprawdzisz na stronie hiszpańskiego katastru po numerze katastralnym nieruchomości, który jest w akcie notarialnym i na rachunku IBI. Trzeba się tam zalogować, na przykład certyfikatem elektronicznym, więc najprościej poprosić o to prawnika albo notariusza.

Jeśli w deklaracji podasz wartość wyższą od referencyjnej, urząd przyjmie tę wyższą. Jeśli nieruchomość nie ma wartości referencyjnej, podstawą jest wyższa z dwóch kwot: wartość podana przez spadkobierców albo wartość rynkowa.

Co, jeśli zmarły albo spadkobiercy mieszkają w Polsce?

To najczęstsza sytuacja wśród naszych klientów i przepisy dobrze ją opisują. Jeśli zmarły nie mieszkał na stałe w Hiszpanii, spadkobiercy stosują przepisy regionu, w którym leży największa część jego majątku w Hiszpanii. Przy mieszkaniu na Costa Blanca to Comunitat Valenciana, z ulgami opisanymi wyżej. To samo dotyczy spadkobierców, którzy sami mieszkają w Polsce.

Różnica jest w urzędzie. Osoba, która nie mieszka w Hiszpanii, rozlicza ten podatek z hiszpańskim urzędem skarbowym państwa (Agencia Tributaria), a nie z walencką agencją podatkową.

Jest jedna ulga, z której zwykle nie skorzystasz. Walencja daje 95% ulgi od wartości mieszkania, w którym zmarły mieszkał na stałe, do 150 000 € na osobę, pod warunkiem że spadkobierca zatrzyma je przez pięć lat. Mieszkanie wakacyjne Polaka, który mieszkał w Polsce, nie jest takim mieszkaniem.

Termin: sześć miesięcy od śmierci

Deklarację podatku od spadku składa się w ciągu sześciu miesięcy od dnia śmierci. Termin można przedłużyć o kolejne sześć miesięcy, ale wniosek trzeba złożyć w pierwszych pięciu miesiącach. Po upływie miesiąca bez odpowiedzi przedłużenie uważa się za przyznane. Za okres przedłużenia płaci się odsetki za zwłokę.

Pilnuj tego terminu z jeszcze jednego powodu. Zniżka 99% przysługuje tylko do majątku, który pokazałeś w deklaracji złożonej w terminie albo po terminie, ale zanim urząd sam się do Ciebie zgłosi. Majątek pominięty w deklaracji traci zniżkę.

Plusvalía municipal: podatek gminy od wzrostu wartości gruntu

Oprócz podatku od spadku jest podatek gminny od wzrostu wartości gruntu pod nieruchomością (plusvalía municipal). Przy spadku płacą go spadkobiercy. Deklarację składa się w gminie w ciągu sześciu miesięcy od śmierci, a na wniosek ten termin można wydłużyć do roku.

Podstawę liczy się zwykle tak: katastralna wartość gruntu razy współczynnik zależny od tego, ile lat zmarły był właścicielem. Najwyższe dopuszczalne współczynniki ustala ustawa. Od 1 grudnia 2026 roku mają obowiązywać nowe, wprowadzone dekretem z mocą ustawy z 6 października 2026 roku, jeśli zatwierdzi go Kongres. Możesz też wykazać, że faktyczny wzrost wartości był niższy, i wtedy podatek liczy się od niego. Jeśli wartość gruntu nie wzrosła, podatku nie ma.

Gmina może w swojej uchwale podatkowej dać zniżkę do 95% dla dzieci, małżonka i rodziców. Czy ją daje i jaką, zależy od konkretnej gminy, więc sprawdź uchwałę Torrevieji, Calpe albo innej miejscowości, w której leży mieszkanie.

Notariusz, rejestr i dokumenty

Żeby mieszkanie przeszło na spadkobierców, trzeba podpisać u hiszpańskiego notariusza akt przyjęcia i podziału spadku, a potem wpisać nowych właścicieli do rejestru nieruchomości. Opłaty notariusza i rejestru wynikają z urzędowych taryf i zależą od wartości nieruchomości. Do tego dochodzą tłumaczenia i prawnik.

Zwykle potrzebujesz:

• aktu zgonu,
• dokumentu, który stwierdza, kto dziedziczy: polskiego postanowienia sądu, aktu poświadczenia dziedziczenia od notariusza albo europejskiego poświadczenia spadkowego,
• testamentu, jeśli był, i zaświadczenia z hiszpańskiego rejestru testamentów (Certificado de Últimas Voluntades), żeby sprawdzić, czy zmarły nie zostawił testamentu w Hiszpanii,
• aktu notarialnego zakupu mieszkania, rachunku IBI i zaświadczenia wspólnoty o opłatach,
• numerów NIE spadkobierców, które pomogą wyrobić współpracujący prawnicy.

Postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia i europejskie poświadczenie spadkowe z Polski nie wymagają w Hiszpanii legalizacji ani apostille, bo zwalnia z tego unijne rozporządzenie spadkowe. Notariusz może jednak poprosić o tłumaczenie. Europejskie poświadczenie spadkowe działa w Hiszpanii bez dodatkowej procedury, a jego uwierzytelniony odpis jest ważny sześć miesięcy.

Po wpisie do rejestru zmień właściciela w gminie (IBI), we wspólnocie i w umowach na prąd i wodę. O opłatach wspólnoty i długach, które przechodzą z mieszkaniem, przeczytasz we wpisie o opłatach za mieszkanie w Hiszpanii.

Które prawo decyduje, kto dziedziczy?

O tym, kto dziedziczy i w jakich częściach, decyduje prawo kraju, w którym zmarły mieszkał na stałe w chwili śmierci. Dla Polaka mieszkającego w Polsce to prawo polskie, także dla mieszkania w Hiszpanii. W testamencie można wybrać prawo kraju swojego obywatelstwa. Hiszpański notariusz stosuje wtedy polskie postanowienie albo poświadczenie dziedziczenia.

A podatek w Polsce?

Polski obywatel albo osoba mieszkająca na stałe w Polsce płaci polski podatek od spadku także od nieruchomości za granicą. Najbliższa rodzina jest jednak z niego zwolniona: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Warunek jest jeden: zgłoszenie nabycia w urzędzie skarbowym w ciągu sześciu miesięcy.

Termin liczy się od uprawomocnienia się postanowienia sądu, od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo od wydania europejskiego poświadczenia spadkowego. Te sześć miesięcy biegnie więc osobno od hiszpańskich.

Gdy kupujesz z myślą o rodzinie

Wiele par, z którymi rozmawiamy, kupuje mieszkanie na zimę z myślą, że kiedyś przejmą je dzieci. Przy takim planie porozmawiaj z prawnikiem jeszcze przed aktem zakupu: o tym, jak wpisać własność, o testamencie i o tym, które prawo ma decydować.

Przykład z naszej oferty to mieszkanie w Altei z czterema sypialniami za 299 000 €. Ma 116 m² i dwie łazienki, leży na trzecim piętrze budynku z 1975 roku, około 500 m od morza. Przy czterech sypialniach miejsca wystarczy na przyjazdy całej rodziny. Więcej ofert znajdziesz na stronie nieruchomości w Altei. Ceny i dostępność zmieniają się, więc potwierdzimy je przed przylotem.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi podatek od spadku w Hiszpanii dla dzieci? W Comunitat Valenciana dziecko od 21 lat odlicza od swojej części 100 000 €, a od podatku za nadwyżkę dostaje ulgę 99%. Przy udziale 150 000 € zostaje około 50 € podatku od spadku. W innych regionach Hiszpanii ulgi są inne.

Czy Polak, który nie mieszka w Hiszpanii, ma te same ulgi? Tak. Jeśli największa część majątku zmarłego w Hiszpanii leży w Comunitat Valenciana, spadkobiercy stosują walenckie ulgi, także gdy mieszkają w Polsce. Podatek rozliczają wtedy z hiszpańskim urzędem skarbowym państwa.

Jaki jest termin na zapłatę podatku od spadku w Hiszpanii? Sześć miesięcy od śmierci, z możliwością przedłużenia o kolejne sześć, jeśli wniosek złożysz w pierwszych pięciu miesiącach. Plusvalía w gminie ma osobny termin: sześć miesięcy, na wniosek do roku.

Czy trzeba płacić podatek od spadku także w Polsce? Najbliższa rodzina jest zwolniona, jeśli zgłosi spadek w urzędzie skarbowym w ciągu sześciu miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu, od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo od wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

Od jakiej wartości liczy się podatek od spadku w Hiszpanii? Od wartości referencyjnej nieruchomości z katastru (valor de referencia). To nie jest wartość katastralna z rachunku IBI. Jeśli podasz w deklaracji kwotę wyższą, urząd przyjmie wyższą.

Ten tekst to informacja ogólna według przepisów obowiązujących 11 listopada 2026 roku, a nie porada prawna ani podatkowa. W konkretnej sprawie spadkowej zapytaj prawnika albo doradcę podatkowego.

Chcesz kupić mieszkanie i od razu wiedzieć, co dalej z formalnościami?

Zacznij od aplikacji. Ustawisz w niej miasto, budżet i liczbę sypialni, a przy każdej ofercie zobaczysz koszt zakupu z podatkiem. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.

Wejdź na app.tripinvest-es.com

Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację, 30 minut albo godzinę, albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami w Hiszpanii i pomożemy Ci znaleźć takiego, który zajmie się spadkiem. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.

Źródła

1. Ley 13/1997 Generalitat Valenciana, tekst ujednolicony w wersji od 11.08.2026, art. 10 (ulgi), 11 (skala), 12 (współczynniki) i 12 bis (zniżki 99% i 25%, od 1.06.2027 50%): boe.es (źródło oficjalne)
2. Ley 5/2026 Generalitat Valenciana z 31 lipca 2026: boe.es (źródło oficjalne)
3. Ley 29/1987 o podatku od spadków i darowizn, art. 9 (wartość referencyjna) i przepis dodatkowy drugi (nierezydenci): boe.es (źródło oficjalne)
4. Real Decreto 1629/1991, art. 67 i 68 (terminy i przedłużenie): boe.es (źródło oficjalne)
5. Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 104 do 110 (plusvalía municipal): boe.es (źródło oficjalne)
6. Real Decreto-ley 29/2026 z 6 października 2026 (nowe maksymalne współczynniki plusvalíi od 1.12.2026): boe.es (źródło oficjalne)
7. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012, art. 21, 22, 69 i 74: eur-lex.europa.eu (źródło oficjalne)
8. Ustawa o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478, art. 2 i 4a: api.sejm.gov.pl (źródło oficjalne)
9. Dirección General del Catastro, wartość referencyjna: sedecatastro.gob.es (źródło oficjalne)
10. Oferta TP0303238, mieszkanie w Altei, stan na 11.11.2026: tripinvest-es.com

Zespół Tripinvest ES