Zakup nieruchomości w Hiszpanii na odległość: jedna wizyta

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na odległość jest możliwy: akt notarialny może podpisać za Ciebie pełnomocnik, a płatności idą przelewami. Radzimy przyjechać raz osobiście i obejrzeć nieruchomość, bo zdjęcia nie oddają miejsca. Przy tej wizycie można też podpisać pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, a resztę formalności załatwić już bez kolejnych przyjazdów.

Jak wygląda zakup nieruchomości w Hiszpanii na odległość?

Zakup na odległość składa się z tych samych kroków co zakup na miejscu. Różnica polega na tym, że część dokumentów, łącznie z aktem notarialnym, podpisuje w Twoim imieniu pełnomocnik. Od rezerwacji do kluczy mija zwykle tyle samo czasu, o ile pełnomocnictwo jest gotowe na czas.

Kolejne kroki zakupu z jedną wizytą na miejscu:

1. Wybór ofert z Polski i oglądanie ich na miejscu, podczas jednej wizyty.
2. Rezerwacja mieszkania: pisemna umowa i przelew.
3. Pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, przy tej samej wizycie.
4. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przez prawnika.
5. NIE i konto w hiszpańskim banku.
6. Umowa arras i zadatek, którego wysokość zapisuje się w umowie.
7. Akt notarialny podpisany przez pełnomocnika, zapłata reszty ceny i podatku.
8. Wpis do rejestru nieruchomości i przepisanie mediów.
9. Odbiór kluczy przez pełnomocnika.

Dlaczego radzimy tę jedną wizytę? Zdjęcia i film pokażą układ mieszkania, ale nie hałas ulicy wieczorem, drogę na plażę w upale ani to, jak osiedle wygląda poza sezonem. Mieszkanie kupujesz na lata. Podpisanego aktu nie cofniesz dlatego, że okolica na żywo wygląda inaczej niż na ekranie. Zwykle wystarczy jeden wyjazd na kilka dni, z krótką listą ofert wybranych wcześniej z Polski.

Gdzie podpisać pełnomocnictwo do zakupu w Hiszpanii?

Pełnomocnictwo do zakupu musi mieć formę aktu notarialnego, bo w takiej formie podpisuje się potem kupno. Tak stanowi hiszpański kodeks cywilny. Możesz je podpisać u notariusza w Hiszpanii albo u notariusza w Polsce. Radzimy pierwszą drogę: przy wizycie na oglądanie podpisujesz dokument, który od razu działa w Hiszpanii. Pełnomocnictwo z Polski też jest prawnie możliwe, ale wymaga uwierzytelnienia w sądzie okręgowym, apostille z MSZ i zwykle tłumaczenia przysięgłego.

Apostille dla dokumentu notarialnego MSZ wydaje dopiero wtedy, gdy wcześniej poświadczy go sąd okręgowy właściwy dla notariusza. Tylko sądy mają wzory podpisów i pieczęci notariuszy. Ten wymóg dotyczy dokumentów notarialnych i sądowych, a pełnomocnictwo jest właśnie aktem notarialnym, więc wlicz ten krok w harmonogram. Opłatę 60 zł za każdy dokument wnosisz z góry, przelewem albo na poczcie, i dołączasz potwierdzenie do wniosku. W MSZ na miejscu zapłacić się nie da, a gotówki nie wolno wysyłać z wnioskiem pocztą.

Jeśli mimo wszystko wybierasz drogę przez Polskę, pełnomocnictwo dwujęzyczne (polski i hiszpański w dwóch kolumnach) może oszczędzić Ci tłumaczenia. Treść przygotowuje prawnik w Hiszpanii, a polski notariusz ją podpisuje. Czy hiszpański notariusz przyjmie taki dokument bez dodatkowego tłumaczenia, potwierdź z prawnikiem przed podpisem.

Co musi zawierać pełnomocnictwo do zakupu mieszkania?

Pełnomocnictwo do zakupu mieszkania w Hiszpanii powinno być szczególne: wskazywać konkretne mieszkanie i wszystkie czynności, które pełnomocnik może wykonać. Notariusz przy akcie ocenia i zapisuje, czy umocowanie wystarcza do tej konkretnej czynności. Zbyt ogólne pełnomocnictwo może więc nie zostać przyjęte, a wtedy trzeba sporządzać nowe.

Co powinno się w nim znaleźć:

• Opis nieruchomości: adres, numer katastralny (referencia catastral) albo numer w rejestrze nieruchomości.
• Zakres czynności: podpis umowy arras i aktu notarialnego, zapłata ceny i podatków, wniosek o NIE, otwarcie konta, przepisanie mediów.
• Zgoda na tzw. umowę z samym sobą (autocontratación): potrzebna, gdy pełnomocnik reprezentuje też drugą stronę.
• Prawo udzielenia dalszego pełnomocnictwa: na wypadek, gdyby pełnomocnik nie mógł przyjść na akt.
• Dane kupującego: numer paszportu albo dowodu, a jeśli już jest, także numer NIE.
• Kredyt: jeśli bierzesz go w hiszpańskim banku, pełnomocnictwo musi obejmować także umowę kredytu.

Przy zakupie przez małżeństwo pełnomocnictwo muszą podpisać oboje, jeśli oboje będą w akcie. Szczegóły opisujemy we wpisie o zakupie mieszkania przez małżeństwo.

NIE i konto bankowe przy zakupie na odległość

NIE, numer identyfikacyjny cudzoziemca, pomagają wyrobić współpracujący prawnicy.

Konto w hiszpańskim banku jest potrzebne do zapłaty ceny, podatków i późniejszych rachunków. Pełnomocnik może je otworzyć, jeśli pełnomocnictwo obejmuje tę czynność wprost, ale wygodniej załatwić to przy wizycie na miejscu. Bank zapyta o status nierezydenta i o źródło pieniędzy, więc przygotuj potwierdzenia przelewów z Polski. Współpracujemy z dwoma hiszpańskimi bankami, w których obsługa prowadzona jest po polsku. Więcej przeczytasz w poradniku o koncie bankowym w Hiszpanii dla nierezydenta.

Jak bezpiecznie zapłacić i odebrać klucze bez kolejnego przyjazdu?

Przy zakupie na odległość wszystkie płatności idą przelewami. Rezerwację i zadatek wpłacasz na rachunek wskazany w pisemnej umowie. Resztę ceny płaci się przy akcie czekiem bankowym albo przelewem, a notariusz zapisuje w akcie, jak i kiedy zapłacono. Klucze odbiera pełnomocnik. Przy notariuszu i przy przepisaniu mediów jesteśmy obecni i pilnujemy, żeby wszystko poszło jak trzeba.

Zanim zaplanujesz przelewy, policz całą kwotę. Do ceny doliczasz maksymalnie 13 do 14 procent. Na rynku wtórnym to podatek ITP, który w regionie Walencji wynosi 9% od 1 czerwca 2026 roku (11% przy wartości powyżej 1 mln €), oraz notariusz, wpis do rejestru, prawnik i gestoria. Na rynku pierwotnym zamiast ITP płacisz VAT 10% i opłatę AJD. Mieszkanie za 180 000 € to razem około 204 000 €. Własny wariant policzysz w kalkulatorze zakupu.

Zasady bezpieczeństwa:

• Przelew tylko na rachunek potwierdzony telefonicznie z prawnikiem, a nie na numer z samego maila.
• Zadatek tylko na rachunek z umowy arras, nigdy na konto wskazane w samej wiadomości.
• Przed aktem aktualny odpis z rejestru (nota simple). Jak go czytać, wyjaśnia poradnik jak sprawdzić nieruchomość w Hiszpanii.
• Kopia aktu i potwierdzenie zapłaty podatku od pełnomocnika zaraz po akcie.
• Zdjęcia mieszkania i stanu liczników z dnia przekazania kluczy.

Po odbiorze kluczy trzeba przepisać prąd, wodę i ubezpieczenie. Listę spraw znajdziesz we wpisie o tym, co załatwić po zakupie mieszkania. Jak podpisać umowę arras, gdy nie ma Cię na miejscu, wyjaśnia wpis o rezerwacji i umowie arras.

Najczęstsze pytania

Czy trzeba przyjechać do Hiszpanii choć raz? Radzimy przyjechać raz osobiście i obejrzeć nieruchomość, bo zdjęcia nie oddają miejsca. Przy tej wizycie można też podpisać pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, a resztę formalności załatwić już bez kolejnych przyjazdów. Prawnie da się kupić także z pełnomocnictwem sporządzonym w Polsce, ale ta droga jest dłuższa i nie pozwala zobaczyć mieszkania na żywo.

Ile kosztuje pełnomocnictwo przy zakupie w Hiszpanii? U notariusza w Hiszpanii płacisz według urzędowej taryfy notarialnej. Przy pełnomocnictwie z Polski dochodzą opłata polskiego notariusza, 60 zł za apostille i ewentualne tłumaczenie przysięgłe. Jeśli pełnomocnikiem jest prawnik, do tego dochodzi jego wynagrodzenie.

Czy pełnomocnictwo można odwołać? Tak, w każdej chwili, najlepiej u notariusza. Odwołanie przekaż od razu pełnomocnikowi i notariuszowi w Hiszpanii, bo czynność wykonana, zanim pełnomocnik dowiedział się o odwołaniu, może pozostać ważna wobec osób działających w dobrej wierze.

Kto może być pełnomocnikiem przy zakupie? Zwykle prawnik albo zaufana osoba z rodziny. Pełnomocnik działa w Twoim imieniu, więc nie powinien nim być nikt, kto w tej samej transakcji reprezentuje sprzedającego.

Planujesz zakup z jedną wizytą?

Zacznij od aplikacji. Wybierzesz w niej oferty na krótką listę przed przylotem, a przy każdej zobaczysz koszt zakupu z podatkiem, okolicę i najbliższe lotniska z lotami z Polski. Aplikacja nie zastępuje wizyty. Ona sprawia, że wizyta ma sens. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.

Wejdź na app.tripinvest-es.com

Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Pomożemy zaplanować wyjazd i przeprowadzimy Cię przez cały zakup po polsku. Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami i bankami. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.

Źródła

1. Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Apostille (opłata 60 zł, uwierzytelnienie dokumentów notarialnych w sądzie okręgowym, termin do 30 dni): gov.pl (źródło oficjalne)
2. BOE, Código Civil, art. 1280 (forma aktu notarialnego przy pełnomocnictwie), art. 1733 i 1738 (odwołanie pełnomocnictwa): boe.es (źródło oficjalne)
3. BOE, Ley 24/2001, art. 98 (ocena pełnomocnictwa przez notariusza): boe.es (źródło oficjalne)
4. BOE, Ley del Notariado, art. 24 (sposób zapłaty w akcie): boe.es (źródło oficjalne)
5. BOE, Reglamento Notarial, art. 150 (cudzoziemcy i tłumacz przy akcie): boe.es (źródło oficjalne)
6. BOE, Ley 13/1997 Generalitat Valenciana, art. 13 (ITP 9%, 11% powyżej 1 mln €): boe.es (źródło oficjalne)
7. Agència Tributària Valenciana, zakup nieruchomości, ITP 9% od 1.06.2026: atv.gva.es (źródło oficjalne)
8. Zdjęcie na banerze: Frayter, „Castillo de Santa Bárbara y Playa del Postiguet (Alicante)”, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0, zdjęcie przycięte i przyciemnione, dodano napis: commons.wikimedia.org

Zespół Tripinvest ES