Путівник для покупців
Купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком – путівник для покупців
Усе, що потрібно знати перед купівлею нерухомості в Іспанії
Купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком — тема, яка цікавить дедалі більше людей, що планують переїзд, купівлю житла для відпочинку або інвестицію під оренду. Для покупця з України найважливіші зазвичай ті самі питання: як відбувається бронювання, коли потрібно отримати номер NIE, чи потрібен банківський рахунок, як проходить підписання нотаріального акта і які реальні витрати на купівлю. До них додаються ще два практичні моменти: як підтвердити походження коштів і як законно переказати їх до Іспанії. Добре спланований процес допомагає уникнути помилок, затримок і зайвих витрат. На практиці громадянин України може купити нерухомість в Іспанії, але про формальності й перевірку документів варто подбати ще до підписання остаточного договору.
Це ваша перша купівля нерухомості в Іспанії? Прочитайте наш путівник нерухомість в Іспанії для українців, щоб дізнатися все найважливіше.
01Чи може громадянин України купити нерухомість в Іспанії?
Так, громадянин України може купити нерухомість в Іспанії. Іспанське законодавство не обмежує іноземців у купівлі житла, а сама купівля не потребує ні іспанського громадянства, ні посвідки на проживання. Водночас для завершення угоди потрібні відповідні ідентифікаційні дані та документи, зокрема номер NIE. Іспанська поліція прямо описує процедуру присвоєння номера NIE і документи, необхідні для заяви.
Україна не є членом Європейського Союзу, тому правила, що діють для громадян ЄС, на українських покупців не поширюються. На саму купівлю житла це майже не впливає, але кілька моментів варто знати заздалегідь:
- Купівля не дає права на проживання. «Золоту візу» для покупців нерухомості (від 500 000 €) скасовано: з 3 квітня 2025 року нові заяви не приймаються. Власне житло в Іспанії саме по собі не є підставою для посвідки на проживання.
- Строк перебування. З біометричним паспортом громадяни України можуть перебувати в Шенгенській зоні без візи до 90 днів протягом будь-якого 180-денного періоду. Власна нерухомість цей строк не подовжує. Для довшого перебування потрібна окрема підстава — наприклад, тимчасовий захист, проживання без права на роботу (residencia no lucrativa), віза цифрового кочівника або дозвіл на роботу. Детальніше — у путівнику про життя в Іспанії.
- Зони національної оборони. У зонах, важливих для національної оборони, іноземцям з-поза ЄС потрібен військовий дозвіл (Ley 8/1975). У типових курортних районах таке трапляється рідко, а перевіряє це юрист.
- Документи з України. Українські документи (наприклад, довіреність) потребують апостиля — Україна є учасницею Гаазької конвенції про апостиль — і присяжного перекладу іспанською мовою (traductor jurado).
Порада: Офіційну процедуру присвоєння номера NIE описано на сайті Policía Nacional.
Походження та переказ коштів: іспанські банки й нотаріуси вимагають підтвердити походження коштів (закон про протидію відмиванню грошей, Ley 10/2010), тож документи про доходи, продаж майна чи заощадження краще підготувати заздалегідь. Під час воєнного стану Національний банк України обмежує перекази за кордон, зокрема для інвестицій і купівлі нерухомості за кордоном. Актуальні правила перевірте у своєму банку або на сайті НБУ. Найпростіше, коли кошти вже є на рахунку в банку ЄС.
02Купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком
Вибір нерухомості та аналіз локації
Перший етап — вибір локації, типу нерухомості та загального бюджету. Це важливо, адже ціна в оголошенні — не єдина витрата. До купівлі додаються податки та формальні витрати, тому вже на старті варто рахувати повний бюджет, а не лише ціну квартири, апартаментів чи будинку. Транзакційні витрати — стандартна частина купівлі; вони охоплюють, зокрема, податки, а також реєстраційні та нотаріальні збори.
Актуальні пропозиції: нерухомість на Коста-Бланці та апартаменти в Іспанії.
Бронювання нерухомості
Після вибору конкретного об’єкта зазвичай підписують договір бронювання і вносять завдаток. На цьому етапі дуже важливо не обмежуватися самим оголошенням про продаж, а перевірити основні правові дані нерухомості та умови повернення платежу, якщо виникнуть проблеми з документами або завершенням угоди. Це елемент ринкової практики, який слід чітко прописати в документах, підготовлених до угоди.
Перевірка документів і правового статусу
Перед купівлею варто замовити nota simple (витяг із Реєстру власності). Цей документ дає змогу перевірити власника, основні дані нерухомості, а також можливі записи й обтяження. Реєстр власності зазначає, що nota simple — один з основних інструментів отримання інформації про нерухомість. На цьому етапі варто також перевірити відповідність документів, ситуацію в спільноті власників (comunidad de propietarios), наявність боргів і повноту технічної та адміністративної документації. Це особливо важливо на вторинному ринку, де правовий і фактичний стан нерухомості потрібно дуже ретельно порівняти.
Детальніше: Дізнайтеся, як перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею — покроковий путівник.
Вартість: Офіційна ціна звичайної nota simple онлайн становить близько 9,02 € плюс ПДВ.
Отримання номера NIE
Один з найважливіших етапів — отримання номера NIE, тобто ідентифікаційного номера іноземця. Офіційна процедура передбачає, що для заяви потрібні форма EX-15 і підтвердження оплати збору модель 790, код 012. На сайті поліції вказано й актуальні тарифи: присвоєння NIE на прохання заявника коштує 9,84 €, а сертифікати чи довідки, що видаються на прохання заявника, — 7,31 €.
NIE можна отримати особисто в Іспанії — у Policía Nacional, в іспанському консульстві за кордоном (консульські послуги Посольства Іспанії в Києві можуть бути доступні обмежено) або через представника за довіреністю. Якщо ви перебуваєте в Іспанії з тимчасовим захистом, NIE ви вже отримали в межах цієї процедури.
На практиці номером NIE варто зайнятися заздалегідь, адже без нього складно швидко пройти наступні етапи угоди.
Банківський рахунок в Іспанії
Банківський рахунок в Іспанії не завжди формально потрібен на самому початку процесу, але на практиці він значно спрощує купівлю. Він знадобиться для платежів, пов’язаних з угодою, податками, комунальними послугами, внесками до спільноти власників і подальшим утриманням нерухомості. Для покупця з України це зазвичай один із природних організаційних кроків, особливо якщо він планує довші перебування або інвестиційну купівлю.
Рахунок нерезидента відкривають за паспортом і номером NIE. Банк перевіряє статус нерезидента та походження коштів і від клієнтів з-поза ЄС може вимагати додаткові документи. Якщо у вас є тимчасовий захист і картка TIE, ви можете відкрити звичайний рахунок резидента.
Корисна стаття: Прочитайте про банківський рахунок в Іспанії для нерезидента — як його відкрити і що для цього потрібно.
Попередній договір
Після успішної перевірки нерухомості сторони зазвичай підписують попередній договір (contrato de arras). У ньому визначають ціну, строки, спосіб оплати, обсяг відповідальності та наслідки, якщо угода не відбудеться. Добре підготовлений попередній договір упорядковує весь процес і зменшує ризик непорозумінь між сторонами.
Нотаріальний акт
Купівля завершується в нотаріуса. Саме тоді підписують нотаріальний акт купівлі-продажу (escritura), а право власності переходить до покупця після виконання умов угоди. Після підписання акта ще потрібно сплатити податок і подбати про реєстраційні формальності. Нотаріальні та реєстраційні витрати — стандартна частина купівлі нерухомості в Іспанії.
Якщо ви не можете бути присутніми особисто, акт може підписати ваш представник за довіреністю. Довіреність можна оформити в іспанському консульстві, в українського нотаріуса з апостилем і присяжним перекладом іспанською мовою або безпосередньо в іспанського нотаріуса, коли ви перебуваєте в Іспанії.
Реєстрація нерухомості після купівлі
Після підписання акта потрібно сплатити податок і внести право власності до Реєстру власності. Це адміністративний етап, але він дуже важливий для правової безпеки покупця. Реєстр власності — офіційне джерело інформації про права, зареєстровані щодо нерухомості, тому правильне завершення цього етапу має велике значення.
03Які витрати на купівлю нерухомості в Іспанії?
Витрати на купівлю залежать насамперед від того, чи купуєте ви нерухомість на вторинному чи первинному ринку, а також від регіону. Коста-Бланка належить до Валенсійської автономної спільноти (Comunitat Valenciana), де для частини платежів діють регіональні податкові ставки. Generalitat Valenciana зазначає, що з 1 червня 2026 р. загальна ставка TPO/ITP для нерухомості становить 9%, а загальна ставка AJD — 1,4%.
Детальний путівник: Дізнайтеся більше про витрати на купівлю нерухомості в Іспанії — усі податки та збори.
Вторинний ринок
На вторинному ринку основним податком є податок ITP (на передачу майна). У багатьох регіонах Іспанії він становить близько 9%.
Первинний ринок
На первинному ринку сплачують ПДВ (IVA) і податок AJD. Це основні витрати під час купівлі нової нерухомості.
Додаткові витрати на купівлю
На практиці безпечно закласти, що загальні додаткові витрати на купівлю нерухомості в Іспанії становлять близько 14–15% ціни нерухомості.
Після купівлі: власник-нерезидент щороку сплачує податок IRNR. Його ставка залежить від податкового резидентства, а не від громадянства. Якщо ви податковий резидент країни поза ЄС/ЄЕЗ (наприклад, живете в Україні), ставка становить 24% — від доходу від оренди без вирахування витрат або від умовного доходу (1,1% чи 2% кадастрової вартості), якщо житло не здається. Якщо ви податковий резидент країни ЄС/ЄЕЗ (наприклад, живете в Польщі), ставка становить 19%, а з доходу від оренди можна вирахувати витрати. Перебування в Іспанії понад 183 дні на рік зазвичай означає іспанське податкове резидентство (IRPF). Детальніше: Agencia Tributaria.
04На що звернути увагу під час купівлі нерухомості в Іспанії?
Аналіз локації та бюджету
Ретельно проаналізуйте район, доступність інфраструктури та реальний бюджет з урахуванням усіх витрат.
Перевірка правового статусу нерухомості
Замовте nota simple і перевірте, чи немає на нерухомості обтяжень, іпотеки чи інших зобов’язань.
Отримання номера NIE
Пам’ятайте, що номер NIE обов’язковий для завершення купівлі, — оформіть його заздалегідь.
Підготовка фінансування
Якщо вам потрібен кредит, отримайте попереднє схвалення банку ще до підписання попереднього договору. Нерезидентам банки зазвичай фінансують до 60–70% вартості, а доходи з України приймає менше банків. Якщо купуєте за власні кошти, заздалегідь сплануйте їх переказ і підготуйте документи про походження.
Безпечне підписання нотаріального акта
Будьте присутні особисто або призначте представника за довіреністю. Ніколи не підписуйте документів, яких не розумієте, — за потреби скористайтеся послугами присяжного перекладача.
Реєстрація нерухомості після купівлі
Після купівлі зареєструйте нерухомість у Реєстрі власності та сплатіть усі податки.
05Підсумок
Купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком не мусить бути складною, але потребує доброї організації. Якщо від початку врахувати витрати на купівлю, податки та правові питання, увесь процес буде безпечним і передбачуваним. Покупцям з України варто заздалегідь подбати ще й про документи з апостилем, підтвердження походження коштів і законний спосіб їх переказу.
06Пов’язані статті та пропозиції
Нерухомість у Торрев’єсі
Популярні апартаменти й будинки в Торрев’єсі на узбережжі Середземного моря.
Нерухомість у Кальпе
Нерухомість у мальовничому Кальпе з видом на скелю Пеньйон-де-Іфач.
Коста-Бланка
Огляд усієї нерухомості на Коста-Бланці.
07Джерела та зовнішні посилання
Нижче — офіційні джерела, на яких ґрунтується інформація в цьому путівнику:
Процедура отримання номера NIE
Консульські послуги Посольства Іспанії в Києві
Nota simple і Реєстр власності
ITP і AJD у Валенсійській автономній спільноті
Інформація про ПДВ (IVA) в Іспанії
Податки нерезидентів (IRNR)
Скасування «золотої візи» для покупців нерухомості (Ley Orgánica 1/2025)
Зони, важливі для національної оборони (Ley 8/1975)
Протидія відмиванню грошей і походження коштів (Ley 10/2010)
Валютні обмеження та перекази за кордон
08Поширені запитання
Чи може громадянин України купити нерухомість в Іспанії?
Чи дає купівля нерухомості право на проживання в Іспанії?
Чи потрібен номер NIE?
Чи можна купити нерухомість, не приїжджаючи до Іспанії?
Чи можна переказати кошти на купівлю з України?
Скільки коштує купівля нерухомості?
Що таке nota simple?
Чи потрібен мені банківський рахунок в Іспанії?
Хочете купити нерухомість в Іспанії?
Зв’яжіться з Tripinvest ES — ми допоможемо вам пройти весь процес купівлі: від вибору нерухомості до підписання в нотаріуса. Працюємо англійською та польською мовами, співпрацюємо з перевіреними юристами, які працюють з іноземними покупцями, а за потреби залучаємо присяжного перекладача.
Зв’яжіться з нами