Путівник для покупців
Нерухомість в Іспанії для українців – як безпечно купити будинок або квартиру
Нерухомість в Іспанії дедалі більше цікавить покупців з України: для одних це спосіб зберегти капітал у стабільній країні Євросоюзу, для інших — квартира біля моря для відпочинку або будинок, у якому можна жити більшу частину року. У цьому путівнику пояснюємо, як виглядає купівля нерухомості в Іспанії для громадян України: документи й формальності, номер NIE, банківський рахунок, походження коштів, податки та безпечний порядок угоди.
Хочете знати весь процес купівлі? Прочитайте наш путівник купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком, щоб розібратися в усіх етапах угоди.
01Чи може громадянин України купити нерухомість в Іспанії?
Так. Громадянин України, як і будь-який інший іноземець, може купити в Іспанії квартиру, апартаменти, будинок або віллу. Для цього не потрібні ні іспанське громадянство, ні дозвіл на проживання. Іспанське законодавство не обмежує іноземців у купівлі житла. Єдиний виняток — зони, важливі для національної оборони: там громадянам країн поза ЄС потрібен дозвіл військового відомства (Ley 8/1975). У типових курортних районах таке трапляється рідко, але юрист перевіряє цей пункт під час перевірки об’єкта.
Важливо одразу розмежувати дві речі: купівлю нерухомості та право перебувати в Іспанії. Україна не входить до ЄС, тож правила для громадян Євросоюзу на вас не поширюються — діють правила для громадян третіх країн. Власне житло в Іспанії не дає права тут жити, і це варто знати ще до того, як ви почнете шукати об’єкт.
- Безвізовий режим. З біометричним паспортом ви можете перебувати в Шенгенській зоні без візи до 90 днів у будь-якому 180-денному періоді. Власна нерухомість цей строк не подовжує.
- «Золотої візи» більше немає. З 3 квітня 2025 року Іспанія не приймає нових заяв на дозвіл на проживання за купівлю нерухомості вартістю від 500 000 € (Ley Orgánica 1/2025). Купівля житла сама по собі не дає права на проживання.
- Тимчасовий захист (protección temporal). Для тих, хто виїхав з України через війну після 24 лютого 2022 року, він дає право на проживання й роботу, номер NIE та картку TIE, доступ до державної медицини й освіти. Станом на момент публікації ЄС продовжив тимчасовий захист до 4 березня 2027 року — перевіряйте актуальні рішення.
- Інші шляхи до резидентства. Нелукративна резиденція (residencia no lucrativa), віза цифрового кочівника (teletrabajo de carácter internacional), дозвіл на роботу за наймом або на самозайнятість. Заяву подають через консульство Іспанії, компетентне для країни, де ви легально проживаєте.
Нелукративна резиденція
Потрібно підтвердити кошти — орієнтовно 400% IPREM на рік для основного заявника та 100% IPREM на кожного члена родини, а також мати приватне медичне страхування у страховика, що працює в Іспанії, без доплат (sin copagos). Така резиденція не дає права працювати в Іспанії. Суми змінюються щороку, тому перевіряйте актуальні дані перед поданням заяви.
Якщо ви вже живете в Польщі, Німеччині чи іншій країні ЄС, тамтешній дозвіл на проживання не замінює іспанського: для тривалого перебування в Іспанії потрібна окрема підстава. Тому купівлю житла та питання проживання краще планувати паралельно, але як дві окремі справи.
Порада: Офіційний текст закону, яким скасовано «золоту візу» за купівлю нерухомості, — Ley Orgánica 1/2025 в офіційному віснику BOE.
02Нерухомість в Іспанії для українців — з чого почати?
Вибір локації та мети купівлі
Купівлю нерухомості в Іспанії найкраще почати з визначення мети. По-різному обирають курортні апартаменти біля пляжу, інвестиційний об’єкт під оренду і будинок, у якому ви житимете більшу частину року. Уже на цьому етапі варто дивитися не лише на ціну в оголошенні, а й на повний бюджет угоди.
Для покупця з України важить не лише сам об’єкт, а й локація, зручність дороги, сезонність, інфраструктура та потенціал перепродажу чи оренди. Повітряний простір України закритий з 2022 року, тому до Іспанії зазвичай летять з аеропортів сусідніх країн — наприклад, з Кракова, Катовиць чи Варшави — до аеропорту Аліканте-Ельче. До того ж у провінції Аліканте живе одна з найбільших українських громад в Іспанії. Варто одразу звузити пошук до конкретних районів, наприклад півдня або півночі Коста-Бланки, і лише потім порівнювати пропозиції за бюджетом і рівнем. Якщо ви не можете приїхати одразу, перегляд об’єкта можна провести по відеозв’язку.
Актуальні пропозиції: нерухомість на Коста-Бланці, нерухомість у Торрев’єсі та нерухомість у Кальпе.
Бронювання нерухомості
Коли покупець обирає конкретний будинок чи квартиру, зазвичай настає етап бронювання. Не варто сприймати його як суто формальність. Перш ніж вносити завдаток, перевірте базову інформацію про об’єкт, умови бронювання та положення про можливе повернення коштів, якщо з документами виникнуть проблеми. Цей етап краще проходити обережно і не діяти під тиском часу.
Перевірка документів і правового стану
Один з основних документів для перевірки нерухомості — nota simple (витяг із Реєстру власності). За даними Registradores, офіційна вартість nota simple онлайн становить 9,02 € плюс ПДВ (IVA). Цей документ допомагає перевірити власника, основні дані об’єкта, а також можливі записи й обтяження.
На практиці безпечна купівля нерухомості в Іспанії має охоплювати не лише перевірку базового витягу з реєстру, а й аналіз усієї доступної документації та відповідності правового стану фактичному. Саме тому купівлю краще проводити з юристом, а не самостійно.
Детальніше: Дізнайтеся, як перевірити нерухомість в Іспанії перед купівлею — покроковий путівник.
Номер NIE
Номер NIE — це ідентифікаційний номер іноземця, потрібний для багатьох формальностей в Іспанії. Згідно з офіційною процедурою Policía Nacional, для подання заяви потрібні, зокрема, форма EX-15 і підтвердження сплати збору за формою 790, код 012.
Громадянин України може отримати NIE трьома способами: особисто в Іспанії — у Policía Nacional; у консульстві Іспанії за кордоном; або через представника, якому ви видали довіреність. Якщо ви маєте тимчасовий захист, номер NIE вам уже присвоєно в межах цієї процедури. Консульські послуги посольства Іспанії в Києві можуть бути обмежені, тож можливість запису варто перевірити заздалегідь.
На практиці номер NIE варто оформити якомога раніше, бо без нього важко пройти наступні етапи купівлі. Це один з базових організаційних кроків для покупця з України.
Порада: Офіційну процедуру присвоєння номера NIE описано на сайті Policía Nacional, а консульські послуги — на сайті посольства Іспанії в Києві.
Банківський рахунок і організація платежів
Банківський рахунок в Іспанії значно спрощує організацію угоди, а згодом — оплату комунальних послуг, внесків до спільноти власників (comunidad de propietarios), місцевих податків і поточного утримання нерухомості. Нерезидентський рахунок відкривають з паспортом і номером NIE. Банк перевіряє ваш статус нерезидента та походження коштів і може попросити клієнтів з-поза ЄС про додаткові документи. Власники тимчасового захисту з карткою TIE можуть відкрити звичайний рахунок резидента.
Окремо варто подбати про гроші на купівлю. Відповідно до закону про запобігання відмиванню коштів (Ley 10/2010) іспанські банки й нотаріуси вимагають підтвердити походження коштів. Під час воєнного стану Національний банк України обмежує перекази за кордон, зокрема для інвестицій і купівлі нерухомості за кордоном, тому чинні правила з’ясуйте у своєму банку або на сайті НБУ. Найпростіше, коли кошти вже лежать на рахунку в банку країни ЄС — наприклад, якщо ви живете й працюєте в Польщі чи Німеччині.
Корисна стаття: Перегляньте путівник банківський рахунок в Іспанії для нерезидента — як відкрити і що для цього потрібно.
Попередній договір і нотаріальний акт
Після перевірки документів зазвичай підписують попередній договір (contrato de arras), а завершують угоду в нотаріуса. Notariado пояснює, що нотаріус передає або надсилає телематично просту копію акта, а запис у Реєстрі власності потім підтверджується довідкою про внесення запису. Водночас нотаріальні збори в Іспанії регулюються державними тарифами, тож вони не є довільними.
Якщо ви не можете бути в Іспанії в день підписання, нотаріальний акт може підписати ваш представник за довіреністю. Як її оформити, пояснюємо в розділі «Документи».
03Які документи потрібні для купівлі нерухомості в Іспанії?
На практиці покупцеві з України насамперед потрібні закордонний паспорт, номер NIE, а також кошти й документи для правильного проведення платежу, зокрема підтвердження походження коштів. Крім того, у процесі з’являються документи щодо самої нерухомості, зокрема інформація з Реєстру власності.
Що підготувати покупцеві з України:
- Чинний закордонний паспорт
- Номер NIE (власники тимчасового захисту вже мають його разом з карткою TIE)
- Підтвердження походження коштів для банку й нотаріуса
- Довіреність, якщо угоду підписуватиме ваш представник
- Українські документи, які знадобляться в угоді (наприклад, свідоцтво про шлюб), — з апостилем і присяжним перекладом
Документи, видані в Україні, для використання в Іспанії потребують апостиля (Україна є учасницею Гаазької конвенції про апостиль) та присяжного перекладу іспанською мовою (traductor jurado). Довіреність можна оформити в консульстві Іспанії, в українського нотаріуса — з подальшим апостилем і присяжним перекладом, або безпосередньо в іспанського нотаріуса, коли ви перебуваєте в Іспанії.
Policía Nacional офіційно описує вимоги до заяви на номер NIE, а Registradores — доступ до інформації з реєстру. Для безпеки краще не збирати й не тлумачити все самостійно. Купівля нерухомості в Іспанії проходить значно спокійніше, коли документи перевіряє юрист, який веде формальний бік угоди.
04Скільки коштує купівля нерухомості в Іспанії для покупця з України?
Найпрактичніше припущення для покупця: до ціни нерухомості додайте близько 14–15% загальних витрат понад ціну купівлі. У цю суму зазвичай входять податки, нотаріус, реєстр, документи, переклади, адміністративні збори, можливі довіреності та юридичний супровід. Для покупців з України сюди належать також апостилі й присяжні переклади українських документів. Сама nota simple офіційно коштує 9,02 € плюс ПДВ (IVA), а процедура NIE вимагає сплати збору за формою 790, код 012. Нотаріальні збори, своєю чергою, регулюються тарифами.
Детальний путівник: Ознайомтеся з витратами на купівлю нерухомості в Іспанії — усі податки та збори.
Важливе застереження
14–15% — це не одна офіційна податкова ставка, а практичне й безпечне припущення щодо загального бюджету. Завдяки цьому покупець планує купівлю реалістично, а не лише на основі ціни з оголошення.
05Які податки сплачує власник-нерезидент?
Після купівлі власник, який не є податковим резидентом Іспанії, сплачує податок на доходи нерезидентів (IRNR). Ставка залежить не від громадянства, а від того, у якій країні ви є податковим резидентом:
- Податковий резидент поза ЄС/ЄЕЗ (наприклад, ви живете в Україні) — 24% від валового доходу від оренди без вирахування витрат. Якщо житло не здається, сплачується 24% від умовного доходу, що становить 1,1% або 2% кадастрової вартості.
- Податковий резидент країни ЄС/ЄЕЗ (наприклад, українець, який живе в Польщі) — 19%, з можливістю вирахувати витрати.
- Продаж нерухомості — 19% з приросту капіталу. Покупець утримує 3% ціни від продавця-нерезидента в рахунок цього податку.
Якщо ви проводите в Іспанії понад 183 дні на рік, ви зазвичай стаєте податковим резидентом Іспанії і сплачуєте податок IRPF за загальними правилами. Це варто врахувати й тим, хто живе в Іспанії з тимчасовим захистом.
Порада: Свою податкову ситуацію варто обговорити з консультантом ще до купівлі. Офіційна інформація для нерезидентів — на сайті Agencia Tributaria.
06Чому варто купувати нерухомість з юристом?
Найкраща практика під час купівлі нерухомості в Іспанії — працювати з юристом, а не діяти самостійно. Навіть якщо пропозиція виглядає дуже привабливо, у документації можуть бути питання, які потребують фахового аналізу.
Юрист перевіряє правовий стан нерухомості, аналізує документи, перевіряє умови договорів і виявляє ризики, яких покупець зазвичай сам не помітить. З погляду безпеки угоди це один з найважливіших запобіжників усього процесу. Ця рекомендація випливає не з маркетингу, а з особливостей іспанської системи нотаріальних і реєстрових документів, яка потребує ретельного формального аналізу.
Tripinvest ES співпрацює з перевіреними юристами, які працюють з іноземними покупцями (англійською та польською мовами); за потреби до угоди залучаємо присяжного перекладача.
07На що звернути увагу під час купівлі будинку чи квартири в Іспанії?
Найчастіші помилки іноземних покупців — надто швидке рішення про бронювання, зосередженість лише на ціні з оголошення та недооцінка загальних витрат. Друга поширена помилка — самостійно тлумачити документи без підтримки юриста. Третя — відкладати номер NIE та організаційні питання на останній момент. Покупцям з України варто також заздалегідь з’ясувати, як переказати кошти і як підтвердити їхнє походження, і не плутати купівлю житла з правом на проживання.
Безпечний процес купівлі має охоплювати:
- Вибір нерухомості відповідно до мети
- Аналіз локації
- Перевірку документів
- Отримання номера NIE
- Підготовку платежів і підтвердження походження коштів
- Підписання нотаріального акта
- Завершення формальностей після купівлі
08Підсумок
Нерухомість в Іспанії для українців — реальний і доступний варіант, але купівлю треба добре підготувати. Громадянин України може купити нерухомість в Іспанії без резидентства, проте безпечний процес вимагає документів, номера NIE, підтвердження походження коштів, перевірки правового стану й правильної організації угоди. Пам’ятайте, що власне житло не дає права на проживання: «золотої візи» за купівлю нерухомості з 2025 року немає, а без візи можна перебувати до 90 днів у будь-якому 180-денному періоді. З погляду бюджету варто закласти, що загальні додаткові витрати становитимуть близько 14–15% понад ціну нерухомості. Найрозумніше — працювати з юристом, адже саме на етапі перевірки документів найлегше уникнути дорогих проблем.
09Пов’язані статті та пропозиції
Нерухомість у Торрев’єсі
Популярні квартири й будинки в Торрев’єсі на узбережжі Середземного моря.
Нерухомість у Кальпе
Нерухомість у мальовничому Кальпе з видом на скелю Пеньйон-де-Іфач.
Коста-Бланка
Огляд усієї нерухомості на Коста-Бланці.
10Джерела та зовнішні посилання
Нижче — офіційні джерела, на яких ґрунтується інформація в цьому путівнику:
Купівля нерухомості іноземцями в зонах, важливих для національної оборони (Ley 8/1975)
Скасування «золотої візи» за купівлю нерухомості (Ley Orgánica 1/2025)
Тимчасовий захист для осіб, які виїхали з України через війну
Процедура отримання номера NIE
Консульські послуги посольства Іспанії в Києві
Підтвердження походження коштів (Ley 10/2010)
Правила переказів коштів за кордон під час воєнного стану
Податки для нерезидентів
Вартість nota simple
Інформація про купівлю нерухомості та нотаріальний акт
Нотаріальні збори
11Поширені запитання
Чи може громадянин України купити квартиру в Іспанії?
Чи потрібен номер NIE для купівлі нерухомості в Іспанії?
Чи потрібне резидентство, щоб купити нерухомість в Іспанії?
Чи дає купівля нерухомості «золоту візу»?
Як переказати гроші з України на купівлю нерухомості?
Скільки коштує купівля нерухомості в Іспанії?
Чи може громадянин України отримати іпотеку в Іспанії?
Чи варто залучати юриста до купівлі нерухомості в Іспанії?
Хочете купити нерухомість в Іспанії без хаосу й ризиків?
Зв’яжіться з Tripinvest ES — ми допоможемо вам безпечно пройти весь процес, з належною юридичною підтримкою та повним контролем витрат. Працюємо англійською та польською мовами, а перегляд об’єктів можемо провести по відеозв’язку.
Зв’яжіться з нами