Krąży wiele wiadomości na temat licencji turystycznych w Hiszpanii. W sieci pełno jest sprzecznych informacji o przepisach i regionach, w których rzekomo nie można już wynajmować nieruchomości. Inwestorzy gubią się w gąszczu regulacji, nie wiedząc, co jest mitem, a co prawdą.
W tym artykule odpowiadamy na najważniejsze pytania dotyczące licencji turystycznych na Costa Blanca Północ oraz Południe (Region Walencji). Artykuł powstał na podstawie stanu prawnego na dzień 20 października 2025 roku. Aktualizacja, 31 października 2026: 19 maja 2026 roku Sąd Najwyższy unieważnił państwowy numer rejestracyjny (NRA), więc Krok 3 poniżej się zmienił. Od 3 kwietnia 2025 roku mieszkanie w budynku potrzebuje też wyraźnej zgody wspólnoty, podjętej większością trzech piątych. Od 8 października 2026 roku Real Decreto-ley 29/2026 wymaga, aby najem czasowy trwał ponad 31 dni i miał możliwą do udowodnienia przyczynę, choć na koniec października 2026 roku dekret nie był jeszcze zatwierdzony. Lista miast pokazuje stan na 20 października 2025 roku, z poprawkami tam, gdzie mogliśmy je potwierdzić, więc zawsze sprawdź sytuację w urzędzie miasta.
Jedną z najczęściej powtarzanych plotek jest ta, że licencji turystycznej nie da się już przepisać przy zakupie nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce?
Otóż, licencje jak najbardziej da się przepisać. Problem leży gdzie indziej. Kluczowa stała się teraz zgoda wspólnoty mieszkaniowej (Comunidad de Propietarios), w której znajduje się apartament. Jeśli kupujesz nieruchomość z istniejącą licencją, ale wspólnota w międzyczasie przegłosowała zakaz wynajmu turystycznego, przeniesienie licencji może być niemożliwe.
Ten problem nie dotyczy domów wolnostojących, które nie podlegają pod wspólnotę. W ich przypadku liczy się jednak wyłącznie obecna sytuacja w lokalnym urzędzie miasta i to, czy na danym terenie owe licencje są w ogóle jeszcze wydawane.
Zanim zaczniesz planować inwestycję, musisz wiedzieć, że wiele miast na Costa Blanca wprowadziło moratorium lub całkowicie wstrzymało wydawanie nowych licencji na wynajem krótkoterminowy. Pamiętajmy, że sytuacja jest dynamiczna i może ulec zmianie.
Oto lista miejsc na Costa Blanca Północ i Południe, gdzie obecnie (20.10.2025) nie uzyskamy nowej licencji:
- Denia: Zaświadczenia o zgodności urbanistycznej wstrzymano w centrum miasta, a Les Marines, Les Rotes i Montgó pozostały poza tym zakazem. 17 sierpnia 2026 roku miasto ostatecznie przyjęło rozporządzenie, które ustala limity nowych mieszkań turystycznych w zależności od strefy, więc aktualny stan dla konkretnego adresu sprawdź w urzędzie miasta.
- Javea: Licencje wydawane są tylko na domy posiadające osobne, niezależne wejście.
- Altea: Nowe zaświadczenia o zgodności urbanistycznej wstrzymano w styczniu 2024 roku. W lipcu 2026 roku miasto poinformowało o ostatecznym przyjęciu rozporządzenia (Ordenanza Complementaria 4-8), które ogranicza nowe mieszkania turystyczne w zależności od strefy, więc aktualny stan dla konkretnego adresu sprawdź w urzędzie miasta.
- El Campello: Możliwość uzyskania licencji dotyczy tylko domów wolnostojących.
- Alicante (miasto): Nowe licencje turystyczne są wstrzymane w całej gminie na maksymalnie dwa lata od 13 stycznia 2025 roku. Zmiana planu przyjęta wstępnie 18 grudnia 2025 roku ustala limit 0,187 miejsca turystycznego na mieszkańca i zakazuje nowych miejsc w nasyconych obwodach spisowych. Do października 2026 roku nie znaleźliśmy ostatecznego zatwierdzenia.
- Guardamar Del Segura: Licencje na wynajem krótkoterminowy są wstrzymane. Jedyną możliwością jest zakup mieszkania w nowym kompleksie deweloperskim, który w całości przeznaczony jest pod wynajem turystyczny i ma globalną licencję.
W strefach i nieruchomościach objętych ograniczeniami z powyższej listy uzyskanie nowej licencji na wynajem krótkoterminowy (do 10 dni włącznie) było na dzień 20 października 2025 roku niemożliwe albo ograniczone.
Należy jednak pamiętać o ważnej furtce prawnej. Wedle prawa regionu Walencji, można wynajmować nieruchomość bez posiadania licencji turystycznej (VUT) w terminach powyżej 10 dni.
Jest to tzw. wynajem sezonowy (alquiler de temporada). Należy jednak podkreślić, że podlega on innym regulacjom (hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim, LAU), ma inne implikacje podatkowe i nie jest tym samym, co wynajem turystyczny na doby. Od 8 października 2026 roku Real Decreto-ley 29/2026 wymaga, aby najem czasowy trwał ponad 31 dni, zwykle do 12 miesięcy, a umowa podawała prawdziwą i możliwą do udowodnienia przyczynę pobytu najemcy poza domem. Bez tego umowa jest traktowana jak najem mieszkania na stałe, a udowodnić tę przyczynę musi wynajmujący. Na koniec października 2026 roku dekret nie był jeszcze zatwierdzony, więc przed podpisaniem umowy poradź się prawnika, także przy umowach na 11 do 31 dni.
Załóżmy, że Twoja nieruchomość znajduje się w miejscu, które pozwala na taki wynajem. Co musisz zrobić?
Jeżeli nieruchomość nie przynależy do wspólnoty (np. jest to dom wolnostojący), proces jest prostszy, musisz "jedynie" złożyć aplikację w urzędzie miasta o zgodność urbanistyczną, a następnie przejść do dalszych kroków rejestracji.
Jeżeli nieruchomość przynależy do wspólnoty, MUSISZ uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty, zanim zaczniesz wynajem. Od 3 kwietnia 2025 roku wymaga to większości trzech piątych właścicieli i udziałów na zebraniu wspólnoty (junta). Sprawdź też statut (estatutos) i ostatnie protokoły, czy nie ma już zakazu.
Jeśli wspólnota wyrazi zgodę na taki wynajem, możesz rozpocząć proces legalizacji.
Oto procedura dla właścicieli w regionie Walencji według stanu z października 2026 roku.
KROK 1: Weryfikacja Prawna (Wspólnota Mieszkaniowa i Ratusz)
Zanim wydasz jakiekolwiek pieniądze, sprawdź, czy Twój plan jest w ogóle możliwy do realizacji.
A. Zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej (Comunidad de Propietarios)
- Co zrobić: Należy sprawdzić statut (estatutos) swojej wspólnoty mieszkaniowej i uzyskać jej wyraźną zgodę.
- Dlaczego: Hiszpańskie prawo (Ley de Propiedad Horizontal) wymaga uprzedniej wyraźnej zgody, a wspólnota może większością trzech piątych zatwierdzić, ograniczyć, uzależnić od warunków albo zakazać wynajmu turystycznego.
- Wynik: Jeśli jest zakaz albo wspólnota nie wyrazi zgody, nie możesz legalnie kontynuować procesu. Właściciele, którzy działali zgodnie z przepisami turystycznymi przed 3 kwietnia 2025 roku, mogą kontynuować na dotychczasowych warunkach.
B. Zgoda Urbanistyczna (Ratusz - Ayuntamiento)
- Co zrobić: Należy złożyć wniosek w lokalnym ratuszu (np. Ayuntamiento de Alicante) o wydanie zaświadczenia o zgodności urbanistycznej (informe de compatibilidad urbanística).
- Dlaczego: To ratusz decyduje, w których strefach miasta i w jakich typach budynków można prowadzić wynajem. Wiele miast drastycznie ograniczyło wydawanie zgód, często limitując je tylko do mieszkań na parterze.
- Wynik: Otrzymanie pozytywnego zaświadczenia jest warunkiem koniecznym do przejścia do Kroku 2.
KROK 2: Uzyskanie Licencji Regionalnej (Numer VUT)
Gdy masz już "zielone światło" od ratusza, rejestrujesz działalność w rządzie regionalnym.
- Cel: Zgłoszenie działalności i uzyskanie regionalnego numeru licencji turystycznej (VUT - Vivienda de Uso Turístico).
- Organ: Turisme Comunitat Valenciana (regionalne biuro ds. turystyki).
- Jak: Należy złożyć online (wymagany jest hiszpański certyfikat cyfrowy) tzw. "declaración responsable". Jest to oświadczenie, w którym deklarujesz pod odpowiedzialnością karną, że posiadasz zgodę urbanistyczną (z Kroku 1B) i spełniasz wszystkie wymogi techniczne (wyposażenie, standard itp.).
- Wynik: Twoja nieruchomość zostaje wpisana do rejestru regionalnego i otrzymuje numer licencji VUT (np. VUT-12345-V). Ten numer musi być widoczny we wszystkich Twoich ogłoszeniach (Airbnb, Booking itp.).
Wpis jest ważny 5 lat, a potem trzeba go odnowić.KROK 3: Sprawdź sytuację numeru państwowego (NRA)
Ten ogólnokrajowy numer, często mylnie nazywany "RNA", był wymagany od 1 lipca 2025 roku. 19 maja 2026 roku Sąd Najwyższy unieważnił procedurę rejestracji i obowiązek uzyskania numeru, w sprawie wniesionej przez Generalitat Valenciana. Wyrok opublikowano w BOE 8 czerwca 2026 roku.
- Co nadal obowiązuje: Państwowe cyfrowe okienko (Ventanilla Única Digital) działa dalej, a platformy nadal muszą przekazywać mu dane. Numer regionalny nadal musi być w każdym ogłoszeniu.
- Co zrobić: Zapytaj platformę, jakiego numeru wymaga dla Twojego ogłoszenia, i sprawdź to w Turisme Comunitat Valenciana albo u swojego prawnika, bo praktyka po wyroku może się jeszcze zmienić.
KROK 4: Uzyskanie Dostępu do Rejestru Gości (Policja)
To ostatni krok, który pozwala Ci legalnie przyjmować i meldować gości.
- Cel: Uzyskanie dostępu do policyjnego systemu meldowania gości (Registro de Viajeros).
- Organ: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, przez portal internetowy SES.Hospedajes.
- Jak: Zarejestruj się online na portalu SES.Hospedajes, potwierdzając tożsamość certyfikatem cyfrowym albo inną akceptowaną metodą.
- Wynik: Po rejestracji możesz się logować i przesyłać dane gości przez ogólnokrajowy system SES.Hospedajes.
Od tego momentu masz prawny obowiązek wprowadzania danych każdego gościa do systemu SES.Hospedajes w ciągu 24 godzin od jego zameldowania. Goście powyżej 14 lat podpisują formularz, a dane młodszych dzieci podaje osoba dorosła.
P: Czym różni się numer VUT od numeru NRA? O: Numer VUT to regionalna licencja turystyczna z Walencji, która pozwala na prowadzenie działalności. Numer NRA był ogólnokrajowym numerem rejestracyjnym, ale w maju 2026 roku Sąd Najwyższy unieważnił procedurę jego nadawania. Zapytaj platformę, czego teraz wymaga.
P: Co się stanie, jeśli moja wspólnota mieszkaniowa zakaże wynajmu? O: Jeśli wspólnota zakazała wynajmu turystycznego albo nie wyraziła na niego wyraźnej zgody, nie możesz legalnie rozpocząć nowego wynajmu turystycznego, nawet jeśli miasto (ratusz) na to pozwala.
P: Czy muszę rejestrować gości na policji, jeśli wynajmuję tylko przez Airbnb? O: Tak. Obowiązek meldowania gości w systemie SES.Hospedajes w ciągu 24 godzin od przyjazdu jest bezwzględny i niezależny od platformy rezerwacyjnej.
P: Słyszałem o "numerze RNA". Co to jest? O: "RNA" to prawdopodobnie potoczne lub błędne określenie na NRA (Número de Registro de Alquiler), czyli numer państwowy, którego procedurę Sąd Najwyższy unieważnił w maju 2026 roku (Krok 3).
Proces legalizacji najmu krótkoterminowego na Costa Blanca stał się obecnie wieloetapowy i wyjątkowo złożony. Błąd na którymkolwiek z etapów, od zgody wspólnoty po rejestrację gości, może skutkować dotkliwymi karami finansowymi, a nawet zakazem prowadzenia działalności.
Ostatnie moratoria w najbardziej popularnych miastach oraz zasada zgody wspólnoty z 2025 roku jasno pokazują, że hiszpańskie władze konsekwentnie zaostrzają kontrolę nad rynkiem najmu krótkoterminowego. Działanie „na własną rękę”, bez znajomości lokalnych przepisów, staje się coraz bardziej ryzykowne.
Dlatego warto poradzić się przed zakupem. Nasi agenci mają ponad 12 lat doświadczenia w pomaganiu klientom przy zakupie na Costa Blanca i podpowiadają, o co pytać, jeśli planujesz wynajem.
Współpracujemy z prawnikami i bankami. Każde pytanie o licencję przedstaw swojemu prawnikowi, zanim zdecydujesz się na zakup.
Zaplanuj to z wyprzedzeniem i porozmawiaj z nami przed zakupem.
Skontaktuj się z zespołem Tripinvest ES już dziś, aby umówić się na bezpłatną konsultację.
